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मुंबई: भारत के वाणिज्यिक और आवासीय रियल एस्टेट बाजारों में लगातार वृद्धि के बीच, रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) निवेशकों के लिए एक कम जोखिम वाला, स्थिर-उपज (stable-yield) वाला विकल्प बनकर तेज़ी से उभर रहे हैं। विशेषज्ञों का कहना है कि भारतीय REITs सालाना 12-14% का रिटर्न दे रहे हैं, जो उन्हें पारंपरिक इक्विटी या ऋण साधनों का एक आकर्षक विकल्प बनाता है।
REITs: खुदरा निवेशकों के लिए ‘गेम चेंजर’
Embassy Group के प्रबंध निदेशक आदित्य विरवानी ने REITs को “वास्तव में एक गेम चेंजर” बताया। उन्होंने कहा कि REITs खुदरा निवेशकों को ₹300 जैसे छोटे निवेश से ग्रेड ए (Grade A) कार्यालय संपत्तियों तक पहुँच प्रदान करते हैं। विरवानी के अनुसार, “यह एक कम जोखिम वाला, मध्यम-रिटर्न वाला उत्पाद है—आप 12-14% रिटर्न की उम्मीद कर रहे हैं, जो इक्विटी की अस्थिरता की तुलना में बहुत स्थिर है।”
Brookfield के एमडी अर्पित अग्रवाल ने भी जोर देकर कहा कि इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (InvITs) के तहत परिसंपत्ति प्रबंधन (AUM) अगले पाँच वर्षों में तीन गुना हो जाएगा। उन्होंने बताया कि InvITs के रिटर्न का लगभग 7% नकद आय (cash yields) से आता है, जो उनकी स्थिर आय क्षमता को रेखांकित करता है। उन्होंने इसकी तुलना निफ्टी 50 की पिछले पाँच वर्षों की लगभग 1% आय से करते हुए InvITs को “समान समग्र रिटर्न की पेशकश करने वाली कम जोखिम वाली परिसंपत्ति श्रेणी” कहा।
कमर्शियल रियल एस्टेट से REITs को मिला बल
विशेषज्ञों ने सहमति व्यक्त की कि भारत का वाणिज्यिक रियल एस्टेट क्षेत्र लचीला बना हुआ है, जिसमें ग्रेड ए कार्यालय अवशोषण कुल मांग के 90% से अधिक है। भारत की वैश्विक क्षमता केंद्र (GCC) हब के रूप में स्थिति, विशेष रूप से बेंगलुरु और हैदराबाद में, लीजिंग गतिविधि को बढ़ावा देना जारी रखे हुए है।
भू-राजनीतिक जोखिमों और AI-संचालित कार्यबल बदलावों के बारे में चिंताओं के बावजूद, विरवानी आशावादी बने रहे। उन्होंने कहा, “भारत AI क्रांति से मज़बूत होकर निकलेगा। काम बदल जाएगा, लेकिन सेवा क्षेत्र बढ़ता रहेगा।”
आवासीय बाज़ार में मज़बूत मांग
आवासीय मोर्चे पर, विशेषज्ञों ने लक्जरी सेगमेंट में अत्यधिक वृद्धि (overheating) के डर को खारिज कर दिया, भले ही ₹20–50 मिलियन और ₹200–500 मिलियन श्रेणियों में इन्वेंट्री में तेज़ी से वृद्धि हुई है। उन्होंने मांग के प्रमुख चालक के रूप में बदलती जीवनशैली की आकांक्षाओं, युवा खरीदारों के बीच स्वतंत्र जीवन की प्राथमिकता और दीर्घकालिक पूंजी वृद्धि का हवाला दिया।
एक विशेषज्ञ ने टिप्पणी की, “आवासीय बाज़ार को हमेशा 7-10 साल के क्षितिज के साथ देखा जाना चाहिए,” उन्होंने कहा कि आवास रिटर्न आमतौर पर इक्विटी से पीछे रहता है लेकिन ऋण से बेहतर प्रदर्शन करता है।
इंस्टीट्यूशनल कैपिटल और भविष्य की राह
पैनलिस्टों ने बुनियादी ढांचा संपत्तियों के वित्तपोषण में InvITs और संस्थागत पूंजी की बढ़ती भूमिका पर प्रकाश डाला। REITs को अब म्यूचुअल फंड के लिए इक्विटी श्रेणी के तहत वर्गीकृत किए जाने के कारण, वे अधिक निवेशक भागीदारी और तरलता की उम्मीद करते हैं।
Embassy REIT, Mindspace REIT, Brookfield India REIT और Nexus Select Trust REIT जैसे प्रमुख भारतीय REITs ने दिसंबर 2024 तक अपनी शुरुआत से लेकर 6% से 39% तक संचयी रिटर्न प्रदान किया है। Mindspace REIT ने अकेले पिछले एक साल में 36% का कुल रिटर्न दिया है।
निवेशक आधार 2019 में कुछ हज़ार से बढ़कर सितंबर 2024 तक लगभग 3 लाख हो गया है, जिसमें म्यूचुअल फंड ने लगभग ₹30,000 करोड़ और बीमा फर्मों ने लगभग ₹10,000 करोड़ का निवेश किया है।
विशेषज्ञों ने आगे के विकास के लिए अनुमोदन प्रक्रियाओं को सरल बनाने और भूमि रिकॉर्ड के डिजिटलीकरण के लिए सुधारों का आग्रह किया। श्रीराम खट्टर ने कहा, “यदि ये दो कदम हासिल हो जाते हैं, तो भारत का रियल एस्टेट क्षेत्र एक लंबी, टिकाऊ दौड़ के लिए तैयार है।”
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